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投资商铺“四看”诀窍

        投资商铺首要做到的就是四看

　　投资商铺一看人气：人气旺财气旺

    投资商铺二看回报：排除干扰预测回报

    投资商铺三看特性：有特性有个性财旺人旺

    投资商铺四看环境：好环境好地段好价格好收益

　　“一铺养三代”这句话不知道是什么时候开始流行的，也是时下许多新开盘的商业地产对外宣传的广告语。适逢紧控，购买住宅受到限制，投资商铺成为热点。对此，投资理财专家张雪奎（欢迎订制张雪奎讲师投资理财课程13602758072）认为，投资商铺是要很有理性的投资活动，不能听风是雨，投资一间商铺，动辄几十万上百万，所以更要有理性的分析，不加分析的投资是不可取的。

　　一个楼盘的价值和价格往往不对等。就拿商业地产市场来说，开发商希望出售商铺价格高些，但投资者是一定希望得到价值大的商铺。那我们如何判断商铺的价值大小?是否值得投资?投资理财专家张雪奎对此稍有心得，四看是投资商铺的必然动作，是投资旺铺的基本方法，列出来供大家参考：

　　看人气是永久旺还是分时段旺

　　投资理财专家张雪奎认为，投资商铺就不得不说零售消费市场，因为商铺就是买东西消费的地方，你所选择投资的商铺的价值大小，很大程度上是由在这个商铺的消费力所决定的，这就跟它所在的区域又有很大的关系。这里张雪奎老师引出两个概念供大家参考：

　　静态消费区，就是在具体的一定的时间段里，才会有一定消费客群和较大消费量产生的消费区域，叫做静态消费区。打个比方，一个仅对内的社区商业区，它只有在傍晚和周末节假日才会有大量消费客流群体在此消费，其他时间如上班时间，整个商业区域会比较安静，购物的人很少，或者只有一些老年人和小孩这些非主流消费客群进行消费，这样的区域投资理财专家张雪奎老师就称为静态消费区。

　　动态消费区，就是在规定的营业时间里，不分固定时间段，都会有大量的流动消费客群和消费量的消费区域，叫做动态消费区。这种动态消费区我们现在更多的会给它"商圈"或者"几级商业中心"的定义，就如北京的王府井步行街、西单购物中心，广州的北京路，上海的南京路等消费人流比较大的消费区域，商业辐射范围涉及到整个地区，甚至是全国，如虎门的服装市场、温州的小商品城、北京的中关村电子市场等，这样的区域叫做动态消费区域。

　　我们投资买了铺是要租出去或者等升值后卖出去，就算自己做生意经营，也是希望能消费人气旺，多赚些钱财，所以来此商铺消费的人越多，这个商铺价值就越大，这除去经营方面的问题，更多的就是经过商铺人流多少来决定，经过人流越多则消费人口的基数就会越大。静态消费区平时并不具有人流，其中产生消费的多会是固定的人，而动态消费区中更多的是流动人群，如王府井大街每天在此的游客多达50多万，吸引着来自全国各地的游客，其区域的铺位价值现在都很难估量，因此商业区域的单位时空的人流很大程度上决定此商业物业是好是坏。

    投资理财专家张雪奎这样说并不是就定论静态消费区的商铺不好，静态消费区域的消费人口规模和消费档次也能够使区域内的商铺的价值不菲，就拿北京CBD边沿西侧的丰联广场、联合大厦、泛利大厦、人寿大厦四座大厦来说，此区域四座大厦环绕林立，在上午和下午的上班时间中，无太多人流消费，而到中午午餐时间和下班后，消费区域一片的繁华，好几万的大厦白领在此固定消费，并且带动周边商业市场，其旁边的昆泰国际大厦的底商，刚开盘就以3万多的价格出售，且销售情况不同凡响。广州天河太古城广场尚未建成，但是周边商铺、住宅已经价格猛涨，看好的就是未来的消费环境。

　　谨防高回报率的承诺

　　现在我们看到网上还有一些商业媒体对于商业物业投资回报分析文章中，每年15%的回报率是个经常出现的数字，说你花多少万买了个铺，然后多少钱租出去，如果是按揭还要把给银行的利息算进去，接着是一套投资回报的计算公式，然后是很正确的加减乘除，得出一个结论，基本上投资商业物业的投资者会在七八年左右就能回收，以后你就净挣了。不仅如此，现在很多开盘的商业物业项目的宣传广告中和销售人员的滔滔不绝中，都经常的出现这个数字，投资理财专家张雪奎（欢迎订制张雪奎讲师投资理财课程13602758072）有个从事商业地产策划的职业人士，聊起此事对此非常愤慨。很奇怪，为何年回报15%居然就成了一种定论?谁下的?蛊惑人心，其实是很不负责任，甚至有恶意欺骗的嫌疑。

　　商业物业投资是个要综合考虑的问题，不能像住宅物业投资一样，商业物业投资的动态性更强。如上张雪奎老师所说过的，商业物业的价值很大程度上由人流和消费决定，而人流和消费又受交通、人文、历史、区域环境规划、规模、建筑物的特点、以及招商情况所限制，还要受到整个商业零售市场、商品档次和时尚潮流等等多方面因素影响。在没有分析这些因素的情况下，或者只考虑几个方面，就妄下决定，是有很大风险的。所以，投资理财专家张雪奎认为，做好上铺的投资回报预测很有必要。

　　要分析商铺适合经营什么

　　我们就单拿商业物业建筑物的本身特点来说。每个商业物业的功能业态的分布是不同的，有的部分就只能做餐饮，有的就只能开精品店，而各个行业的品牌客户在做店址选择时，都会有其最高租金标准，其中餐饮的租金较低，而精品店和品牌服装专卖店比较高。所以在要投资购买商铺时，要分析它能做什么不能做什么，再分析所选择的租客中，租金会在什么范围内，然后了解其周边商铺情况，得出最可行的租金估价，再算投资回报。不同业态的商铺的投资回报也是不同的。

　　要看商铺的前景商业环境

　　考虑投资商业物业更要考虑其商业环境的前景，要有发展的眼光。有许多投资买家买一些看似很偏位置的铺位，几年之后，此地逐渐形成商业氛围，区域商业物业价值迅速攀升，虽然前期租金很低，商户难寻，但时机成熟之时，就可以将商铺高出买进价几倍价钱售出，这哪里又是15%的概念。

　　我们要想成为商铺投资中的不败赢家，就要信自己，去了解商业物业的特性，学习商业地产市场的规律，并且要懂经营。有房子谁都会住，但生意不定谁都会做，那我们就从商铺投资中去学做生意，以至于更多的东西。

    投资商铺有诀窍。很多时候人们并不具备那么长远的投资目光，特别是面对偏僻地方的商铺，很多投资者害怕旺不起来不敢投资。那么怎样才可以投资到有长远利益的商铺？投资理财专家张雪奎告诉你一个小诀窍，这就是“王者跟随法”，跟随那些具备历史悠久商铺开发者，他们在哪里开商铺你就在那里购买。有一个案例很能说明问题，广州天河城刚建成的时候，商场冷清的小孩子们可以在里面滑旱冰，周边商铺价格低的可怜，亏损转让的不在少数，三年之后，这里成了广州最繁华的购物中心，周边商铺价格上涨10几倍。原因就在于天河城的投资者已经对广州的购物环境做了全面调查，他们只不过是抢在这个地方还没有成为旺地的时候，趁价格还低的时候进驻，你没有这种调查预测的能力不要紧，只要跟着他们投资就会有好的回报。这就是张雪奎（欢迎订制张雪奎讲师投资创业课程13602758072）老师说的“王者跟随法”。

　　专业市场一般不选择闹市区

　　零售市场一般都在闹市区，但是选择专业市场，一定不会选择在闹市区，因为那里的交通实在太繁忙了。所以，开专业市场最好还是在闹市区附近的小马路上，也就是说地段既不能太热闹也不能太偏僻。如果你想在一个专业市场中投资商铺自己经营，产品是否有特色也是能否成功的关键之一。专业市场往往经营的是同类产品，相互之间的竞争非常激烈。所以，如果你所经营的产品与周边其他商铺相比没有特别的地方，生存下去就比较困难了。

　　专业市场要考虑市场的知名度

　　专业市场不同于住宅商铺等，它所服务对象的范围可以说是比较宽广，在这种情况下它的知名度也成了商铺投资者所必须考虑的因素。知名度就是一个品牌，对于吸引客源具有着很重要的作用，如果做到了良性循环，就可以维持专业市场的兴旺。

　　政策因素不可忽略。与住宅商铺相比，政策因素对专业市场的影响也是很大的，这里指的政策主要是当地政府对专业市场发展的意见。专业市场开在哪里，肯定会对周边的环境及交通等产生一定的影响，由于此类原因最后被关闭的市场不在少数。所以，多了解一些当地政府的政策，也是你在投资前应该要做的一项“功课”。